Ситуация на рынке недвижимости Киева: итоги марта и первого квартала 2007 года

солярий продажа, петербург
оценка квартиры калькулятор

Индекс стоимости жилья в марте 2007 года: 2446$/кв. м. (+1,4% за месяц).
Индекс ценового ожидания: +0,7% в месяц ( - 0,4%).
Индекс доходности в феврале +4,5 б/д (- 0,8 б/д)
За первый квартал 2007 года индекс стоимости вырос на 6,2%.

Весь первый квартал на рынке наблюдалось позиционное противостояние продавцов и покупателей. Даже те продавцы, в квартиры которых месяцами никто не заглядывал, нередко набавляли цены. Покупатели же с нетерпением ждали обвала цен, который сторонники теории «мыльного пузыря» несколько месяцев назад запланировали на январь-февраль 2007 года.

Прогноз обвала в очередной раз оказался несостоятельным. Нынешнее состояние рынка можно охарактеризовать как болезненное с признаками стагнации. Количество предложений резко увеличилось, количество просмотров и продаж уменьшилось.

Но о классической стагнации говорить сложно: цены росли практически во всех сегментах рынка, в том числе и в сегментах «старая панель» и «старый кирпич». А ведь именно они наиболее чувствительны к изменению тенденций на рынке. При стагнации цены на «дешевое» малогабаритное жилье обычно медленно снижаются, а на «дорогое» жилье медленно повышаются или стоят на месте.

Правда, в самом конце первого квартала цены на «старую панель», «старый кирпич» и однокомнатные квартиры снизились на доли процента. Так что, вполне возможно, что не за горами «классическая стагнация» рынка.

Пока заявлять о стагнации нам не позволяет и стабильный рост (в течение последних трех месяцев) количества заявок на покупку квартир. По сравнению с первым кварталом 2006 года количество заявок на покупку, поступивших в АН «Планета Оболонь», увеличилось на 8%. Вполне возможно, что это лишь следствие увеличения популярности агентства; но факт остается фактом: желающие приобрести квартиру в Киеве по «этим ценам» - есть. И не исключено, что увеличение числа заявок – признак приближающегося оживления рынка.

На процессы, происходящие на рынке недвижимости, повлияли вступившие в силу с 01.01.2007г. изменения в налоговом законодательстве. В первую очередь они затронули интересы продавцов и покупателей дорогих квартир. Эти люди и раньше редко спешили, а в период, когда даже нотариусы не очень понимали весьма важные моменты, связанные с оценкой квартир и налогообложением, предпочли занять выжидательную позицию.

И, если проблемы оценки квартир через какое-то время были сняты, то проблемы, связанные с взиманием налогов при продаже общей собственности (например, супругов), по сей день не решены. Общество в очередной раз на практике убедилось, что любая юридическая неопределенность очень болезненно сказывается на рынке недвижимости.
А он ведь и без того сейчас болен. Болезненное состояние периода галопирующих цен сменилось болезненным состоянием застоя. Да и до этого он, мягко говоря, не совсем соответствовал представлениям о цивилизованном здоровом рынке. Никогда не было достоверной информации о количестве сделок, о реальных ценах продаж (и если статистику количества сделок чиновники просто скрывают, то статистику реальных цен продаж не знает никто – ибо далеко не всегда при оформлении сделок стороны указывают истинные цены).

Та информация, которая есть в нашем распоряжении, позволяет сделать вывод, что выросли не только цены предложений, но и продаж. Другое дело, что цены продаж росли медленней: увеличилось количество продавцов, согласных уступить реальному покупателю; увеличился и размер торга. Уступали, как правило, лишь после поднятия цены и в достаточно ограниченных размерах. Скажем, подняв цену на 2%, продавец нередко соглашается сбросить один процент. Есть, правда, продавцы, готовые уступить и больше. Но на квартиры, цены на которые существенно превышают рыночные.

Торопятся с продажей и снижают цену ниже рыночной пока лишь очень немногие. В большинстве своем, это люди, которые меняют одну квартиру на другую (и уже нашли подходящую замену), делят наследство, уезжают за рубеж, решают финансовые проблемы…

Доводы о том, что после длительного периода галопирующих цен многие квартиры переоценены, воспринимают далеко не все продавцы. И их можно понять: люди пытаются улучшить жилищные условия, обменять одни квартиры на другие. Они вовсе не против того, чтобы цены снизились… Но не на их квартиры, а на те, которые будут покупать взамен. Если же улучшить жилищные условия не удается, то уходят с рынка до лучших времен.

Другими словами, процессы, происходящие сейчас на рынке, в очередной раз наглядно демонстрируют, что наш вторичный рынок недвижимости – это действительно рынок (ибо каждый продавец самостоятельно назначает ту цену, которую считает приемлемой для себя, сговора между продавцами нет, количество продавцов велико).

Вместе с тем, эти процессы свидетельствуют, что наш рынок недвижимости по-прежнему далек от классического. Основное отличие в том, что для подавляющего большинства продавцов их товар имеет стратегическое значение. Выходя на рынок, они, в первую очередь, думают о дальней перспективе. Поэтому намного меньше реагируют на колебания цен, воспринимая их как кратковременные явления.

Инвесторы, вложившие деньги в квартиры с целью получения доходов, также не очень поддаются призывам срочно расставаться с недвижимостью. Как показывает практика, у нас не так уж и много инвесторов, готовых перемещать свои деньги с одного рынка на другой.

Сегодня, как и во времена стагнации 2005 года, инвесторы не торопятся с продажей своих квартир по ценам ниже рыночных. Исключения составляют лишь те, у кого подходит срок погашения долговых обязательств, и нет свободных средств для этого.
Уверенность им придает то, что даже при временном затоваривании рынка цены стабильны, а, нередко, - растут. В частности, в первом квартале предлагаемый «среднестатистический киевский квадратный метр», по нашим данным, подорожал:
- в однокомнатных квартирах на 6,7%;
- в двухкомнатных квартирах на 8,0%;
- в трехкомнатных квартирах на 10,7%.

Таким образом, произошло изменение тенденции: сейчас быстрее дорожает «дорогое» жилье, в то время как раньше быстрее дорожало «дешевое». Это естественный процесс выравнивания цен.

По районам Киева цены предложений за период с 01.01.2007г. по 26.03.2007г. изменились следующим образом:
- Голосеевский +3,8%;
- Дарницкий + 10,1%;
- Деснянский +12,1%;
- Днепровский +10,9%;
- Оболонский +11,0%;
- Печерский +6,7%;
- Подольский 10,7%;
- Святошинский +10,4%;
- Соломенский +8,7%;
- Шевченковский+9,5%;
- Центр + 10,7%.
Более детальная статистика цен предложений в отдельных сегментах киевского рынка недвижимости приведена в таблицах

Тип жилья		Цены предложений на однокомнатные квартиры
Тип жилья		Цена 1м 2 , $	Изм. цены, %	Ср. цена, $	Изм. цены, %
Дореволюционные	01.01.2007	4432	4,8	184870	2,3
Дореволюционные	26.03.2007	4646	4,8	189067	2,3
Сталинки	01.01.2007	3541	-0,6	128250	2,8
Сталинки	26.03.2007	3520	-0,6	131811	2,8
Старая панель	01.01.2007	2620	8,3	80947	8,4
Старая панель	26.03.2007	2838	8,3	87723	8,4
Старый кирпич	01.01.2007	2697	7,4	80802	6,8
Старый кирпич	26.03.2007	2896	7,4	86288	6,8
Типовая панель	01.01.2007	2519	10,6	89513	9,1
Типовая панель	26.03.2007	2786	10,6	97684	9,1
Украинская панель	01.01.2007	2508	7,7	110348	8,1
Украинская панель	26.03.2007	2700	7,7	119284	8,1
Украинский кирпич	01.01.2007	2671	1,2	140030	-1,3
Украинский кирпич	26.03.2007	2703	1,2	138279	-1,3
Улучшенная типовая панель	01.01.2007	2474	7,4	96689	9,2
Улучшенная типовая панель	26.03.2007	2659	7,4	105588	9,2
Улучшеный кирпич	01.01.2007	2721	9,7	104835	9,7
Улучшеный кирпич	26.03.2007	2986	9,7	115046	9,7

Тип жилья		Цены предложений на двухкомнатные квартиры
Тип жилья		Цена 1м 2 , $	Изм. Цены, %		Ср. цена, $	Изм. Цены, %
Дореволюционные	01.01.2007	4384	6,8	272200		5,6
Дореволюционные	26.03.2007	4683	6,8	287564		5,6
Сталинки	01.01.2007	3621	7,6	203531		7,8
Сталинки	26.03.2007	3898	7,6	219475		7,8
Старая панель	01.01.2007	2336	11,7	111586		9,6
Старая панель	26.03.2007	2610	11,7	122342		9,6
Старый кирпич	01.01.2007	2668	8,8	121269		9,1
Старый кирпич	26.03.2007	2902	8,8	132298		9,1
Типовая панель	01.01.2007	2552	6,0	128354		6,6
Типовая панель	26.03.2007	2704	6,0	136772		6,6
Украинская панель	01.01.2007	2391	4,2	160137		4,9
Украинская панель	26.03.2007	2491	4,2	167928		4,9
Украинский кирпич	01.01.2007	2613	4,4	204612		2,3
Украинский кирпич	26.03.2007	2729	4,4	209317		2,3
Улучшенная типовая панель	01.01.2007	2331	11,1	127912		11,0
Улучшенная типовая панель	26.03.2007	2590	11,1	142045		11,0
Улучшеный кирпич	01.01.2007	2776	12,4	153618		9,1
Улучшеный кирпич	26.03.2007	3120	12,4	167576		9,1

Тип жилья		Цены предложений на трехкомнатные квартиры
Тип жилья		Цена 1м 2 , $	Изм. цены, %	Ср. цена, $	Изм. Цены, %
Дореволюционные	01.01.2007	4268	3,9	363809	5,2
Дореволюционные	26.03.2007	4431	3,9	382685	5,2
Сталинки	01.01.2007	3290	16,3	248897	19,0
Сталинки	26.03.2007	3825	16,3	296075	19,0
Старая панель	01.01.2007	2200	9,9	137721	10,2
Старая панель	26.03.2007	2417	9,9	151794	10,2
Старый кирпич	01.01.2007	2523	9,7	158841	10,1
Старый кирпич	26.03.2007	2767	9,7	174930	10,1
Типовая панель	01.01.2007	2156	9,9	152282	9,0
Типовая панель	26.03.2007	2369	9,9	165985	9,0
Украинская панель	01.01.2007	2153	12,5	201070	11,8
Украинская панель	26.03.2007	2423	12,5	224882	11,8
Украинский кирпич	01.01.2007	2662	18,4	301517	19,5
Украинский кирпич	26.03.2007	3153	18,4	360264	19,5
Улучшенная типовая панель	01.01.2007	2114	11,4	159081	14,3
Улучшенная типовая панель	26.03.2007	2356	11,4	181777	14,3
Улучшеный кирпич	01.01.2007	2495	9,6	183691	8,7
Улучшеный кирпич	26.03.2007	2734	9,6	199735	8,7

При определении статистики не учитывались предложения с нехарактерными (очень высокими и очень низкими) для конкретного сегмента рынка ценами.

Прогноз на апрель и ближайшее будущее

На наш взгляд, тенденции, наметившиеся в феврале-марте, получат свое развитие и в апреле. Снижение общегородских цен – маловероятно. Скорее всего, они по инерции вырастут еще на доли процента.

Основная интрига заключается в том, будет ли традиционное весеннее оживление рынка или продолжится период спячки.

Согласно одному из возможных сценариев, весеннее оживление рынка будет весьма слабым, а летом всплеск деловой активности маловероятен.

Согласно же второму сценарию, не за горами сезон активности. Который хотя и запаздывает, но, скорее всего, затронет и лето. А в сезон активности цены будут расти.

Предпосылки есть для развития событий и по тому, и по другому сценарию. А вот сценарии, существенно отличающиеся от приведенных выше, нам представляются маловероятными.

Ну, а что будет, - посмотрим.

www.domik.net