Ситуация на рынке недвижимости Киева: итоги июня и первого полугодия 2006 года

новостройки в Электрогорске

Индекс стоимости жилья в июне 2006года: 1540$/кв. м. (+2,8% за месяц). Индекс ценового ожидания: +2,7% в месяц (понизился на 0.7%).

За первое полугодие индекс стоимости вырос на 11.3%.

В июне цены росли: в начале весьма интенсивно, к концу же месяца темпы роста существенно снизились.
Снизилась и деловая активность.

При этом просмотров в июне было достаточно много. Но вот заявок и сделок стало меньше (где-то на уровне апреля).
Летнее снижение деловой активности – вещь достаточно обычная. Если бы не прошлогодний летний ажиотаж, то можно было бы даже говорить об устоявшейся традиции.

Нынешнее снижение деловой активности в значительной мере вызвано ужесточением условий кредитования: некоторые банки перестали выдавать ипотечные кредиты, некоторые повысили ставки или размеры ежемесячной комиссии. А ведь еще совсем недавно банкиры говорили об удешевлении кредитов, о возможностях привлечения за рубежом более дешевых «длинных» кредитных ресурсов.

Заглохли программы молодежного кредитования. Денег, которые государство выделило в 2006 году на эти цели, не хватает даже для компенсаций по кредитам, выданным раньше.

Были и другие причины снижения деловой активности. Люди устали от пессимистических прогнозов развития экономики, от политических и социальных противостояний. А тут еще летняя жара, автомобильные пробки. Трудно в таких условиях вести переговоры, мотаться по городу, принимать ответственные решения...

Все это вместе взятое и объясняет желание переждать, сориентироваться, а заодно передохнуть от проблем и сложных вопросов.

Но ведь от проблем и вопросов надолго не спрячешься. В том числе, от вопросов, связанных с выбором путей развития экономики и общества.

Похоже, политики все больше понимают, что власть у нас выборная. Причем, за процессом выборов следят и мощная оппозиция, и СМИ, и международные наблюдатели...

В такой ситуации, если политики хотят прийти во власть и остаться там надолго, они должны чувствовать электорат. Соотносить свои действия и устремления с потребностями, чаяниями народа.

А что нужно большинству наших граждан? Если кратко, то хотели бы люди приблизиться к так называемому "среднему классу", иметь достойный уровень жизни.

Один из основных способов достижения этого – увеличение доходов населения.

За счет чего и кого это можно сделать? За счет выхода экономики из тени, снижения коррупции, перераспределения сверхприбылей «олигархов» в пользу работников и государства. О принятии именно таких «правил игры» заявляют практически все ведущие политики, в том числе, Президент и участники Парламентской коалиции.

Попробуем проанализировать влияние такого перераспределения доходов на рынок недвижимости.

Естественно, что кое-кто начнет зарабатывать меньше. Причем меньше будут зарабатывать именно те люди, которые сейчас составляют немалую часть покупателей недвижимости. Соответственно денежные потоки, приходящие на рынок недвижимости, и платежеспособный спрос в первое время, похоже, снизятся.

Ведь большинство работников, не смотря на возросшие доходы, не смогут приобрести жилье. Другим же понадобится определенное время, дабы накопить необходимые суммы (хотя бы для покупки жилья в кредит). Вот во время этого периода вполне возможно уменьшение спроса, которое не позволит расти ценам, а, возможно, и потянет их вниз.
В этом есть как плюсы, так и минусы. Основные плюсы, связанные с удешевлением недвижимости, более-менее очевидны: недвижимость становится более доступной. Но вот насколько она становится более доступной? Ведь если в год возводится порядка 20000 квартир, то по какой цене их не продавай (хоть за копейки), а больше 20000 семей в новые квартиры не въедут. Для большего нужно увеличение объема строительства. А для этого необходимы заинтересованность строителей, девелоперов, значительные притоки средств извне.

Кто сможет обеспечить подобные притоки средств? Жители Украины, стремящиеся жить и работать в Киеве? Украинские «гастарбайтеры», зарабатывающие деньги во многих странах? Бывшие наши соотечественники, которые могли бы тут жить и налаживать бизнес? Москвичи, желающие жить в столице, но для которых московские цены неподъемны (там квартиру сдают, тут снимают, на разницу безбедно живут)? А, может быть, руководство страны и города с помощью привлечения зарубежных дешевых кредитных ресурсов для строительства и ипотеки?

Вопросов, к сожалению, намного больше чем ответов.

Правда, на отдельные вопросы ответы, похоже, есть.

Детенизация экономики (и, как следствие этого, снижение коррупции), наверняка, привлечет тех зарубежных инвесторов, которые не готовы вкладывать деньги в условиях широкого использования «теневых схем».

Увеличится степень прозрачности – расширится представительство иностранных фирм. Откроют они новые предприятия, филиалы, торговые центры… Нужны им будут знающие, трудолюбивые, опытные специалисты. А такие специалисты, как правило, претендуют на солидные зарплаты и даже на проценты от доходов. Тогда и наши предприниматели будут более охотно поднимать зарплаты своим работникам.

И это будет способствовать повышению благосостояния наших граждан, приблизит их к среднему классу, без которого невозможны успешное развитие страны и становление «гражданского общества».

Конечно же, представители среднего класса деньгами не сорят. Но изрядный приток средств на рынок недвижимости обеспечивают.

И дело даже не в их (более-менее солидных) доходах. Дело в том, что у людей, ощущающих свою востребованность и перспективность, растут требования к жилью и среде обитания. В обществе вольно или невольно вырабатываются соответствующие взгляды, подходы, стиль жизни. Люди охотнее берут ипотечные кредиты для покупки жилья. Охотнее обменивают малогабаритные квартиры на более просторные (естественно, доплачивая при этом немалые деньги). Многие склоняются к аренде, не желая жить вместе с родственниками и соседями.

Детенизация и глобализация экономики, движение в сторону мировых стандартов, весьма способствуют подобным процессам и устремлениям.

Это – с одной стороны.

С другой стороны, многим предприятиям сейчас крайне сложно жить и развиваться под «палящим солнцем». Мелкому (а, возможно, и среднему бизнесу) необходима хоть какая-то «тень» для становления и создания необходимых первоначальных капиталов. Неосторожное движение государственно-экономического штурвала - и за борт свалятся многие мелкие предприниматели. Пострадают и их работники. В результате вполне возможен рост противостояний и социальных конфликтов.

Но ведь очень уж давно действуют в тени многие предприятия. А модернизации производства, бурного роста производительности труда и конкурентноспособности продукции как-то не наблюдается. Зато дорогостоящие автомобили пользуются ажиотажным спросом.

Так что, наверное, пора уже выходить из тени.

Однако вернемся к непосредственной теме статьи.

На графиках, представленных ниже, показаны наиболее характерные тенденции изменения цен в первом полугодии.

Хотя на графиках и представлены цены предложений, а не реальных продаж, тем не менее, они достаточно адекватно отражают действительность. По крайней мере, с точки зрения покупателей. В том смысле, что примерно за столько они могли приобрести ту или иную недвижимость (торг, если и был, то, как правило, небольшой: в пределах нескольких процентов).

С точки же зрения продавцов, эти графики в определенной мере виртуальны, поскольку далеко не всегда по таким ценам удавалось продать недвижимость.

Итоги отдельных месяцев первого полугодия мы рассматривали в соответствующих аналитических обзорах. Поэтому в данном обзоре лишь кратко напомним основные моменты.

Начался 2006 год со стагнации киевского рынка недвижимости и «всеобщей спячки». Цены в большинстве сегментов рынка почти не менялись. Правда, на «дешевое жилье» они понемногу снижались, а на «дорогое жилье» - понемногу повышались.

В феврале-марте киевский рынок недвижимости сотрясал огромный скандал, связанный с аферами «Элиты-Центр» на первичном рынке. Этот скандал в значительной мере уменьшил доверие к строительным фирмам (прежде всего, мелким). Но при этом имел и позитивные последствия, связанные с изменением «правил игры» при выделении земли, выдачей разрешений и финансированием строительства.

С приходом весны киевский рынок недвижимости начал оживать: увеличилось число просмотров и сделок. Цены начали расти. Причем, практически повсеместно. В банки потянулись люди за ипотечными кредитами.

В апреле наметившиеся в марте перемены стали куда более явными. Спрос существенно вырос, в отдельных сегментах рынка цены заметно поползли вверх.

В мае спрос вырос еще больше. Растущий спрос подхлестнул цены, растущие цены разогрели у многих инвесторов интерес к рынку недвижимости. Начался некий самоподдерживающийся процесс, при котором растущий спрос поднимает цены, а растущие цены поднимают спрос (естественно, не у всех потенциальных покупателей, а у тех, кто ищет место для выгодного и надежного вложения средств).

И этот процесс продолжался до второй половины июня.

Подводя итоги полугодия, выделим главное.

Состояние рынка недвижимости за эти полгода существенно улучшилось. Рынок почти оправился и от последствий прошлогоднего неоправданно стремительного роста цен, и от стагнации.

Среднемесячный рост цен за данный период был менее двух процентов. Эта цифра, хотя и превышает не только уровень инфляции, но и уровень доходов по банковским депозитам, тем не менее далеко не заоблачна.

Сложившуюся ситуацию можно считать вполне нормальной и приемлемой для решения жилищных вопросов.
Для подобных ситуаций весьма характерен летний спад деловой активности. И такой спад, скорее всего, ожидает нас этим летом.

В заключение прогноз на июль.

Полагаем, что в июле на рынке недвижимости будет достаточно спокойно.

Цены, скорее всего, будут по инерции медленно расти.

Учитывая, что прирост недельного индекса стоимости в конце июня существенно снизился, месячный рост цен в июле вряд ли достигнет тех 2,7%, которые выдал компьютер при определении индекса ценового ожидания. Скорее всего, июльский рост цен не превысит 1,5%.

При этом для малогабаритного жилья темпы роста могут быть и меньшими.

Естественно, что при прогнозировании мы исходили из того предположения, что серьезных потрясений в экономике и обществе не будет.

Domik.net